- 经典案例分享 | 二手房买卖合同纠纷案
- 作者：赵洁仪
浏览：298 发布时间：2023/12/18
在房价暴涨的情况下，卖家有意违约造成的二手房交易无法进行，买家应该如何去维护自身的权益呢？受新冠疫情的影响，2020年5月开始，东莞的房地产市场开始出现剧烈波动，房屋价格大幅上涨，短短2个月，东莞南城的房屋价格不断攀升，甚至翻倍涨价。房价大涨，引发了卖家违约潮。
本案给因房价暴涨卖家恶意违约造成的二手房纠纷提供了维护买家利益的途径参考，能够帮助买家规避房产交易失败的市场风险，受众范围广，具有代表性。
1 案情回顾
2020年4月，委托人李某为了买房结婚，通过房地产中介向卖家张某、刘某购买了一套南城的房子，成交价126万。双方约定定金4万元，首期楼款（含定金）38万元，楼价余款88万元采用快贷担保的方式，由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账户内。
2020年5月开始，因新冠疫情的影响，政策刺激经济，东莞的房地产市场开始出现剧烈波动，房屋价格大幅上涨，短短2个月，南城的房屋价格不断攀升，甚至翻倍涨价。房价大涨，引发了卖家违约潮。
李某支付首期款后，卖家却以“自己欠了很多小额贷款，征信很差，无法赎楼”为由要解除交易，拒绝配合办理后续的交易手续。中介查询征信后发现卖家确实欠了十几万的民间借款。因担心拖欠按揭被银行拍卖房产，买家李某还自掏腰包帮卖家垫付了几期按揭款。但是，在多次催促之后，卖家依然拒绝配合交易，买卖双方陷入僵局。
于是，李某找到法制盛邦（东莞）律师事务所赵洁仪律师代理此案件。
首先，赵洁仪律师代理李某请求法院判令张某、刘某继续履行《房地产买卖合同》，并承担迟延过户违约金。由于代理思路准确，提前归纳的案件焦点与法院总结的案件焦点完全一致，一审法院支持了李某按照126万的价格继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。卖家张某、刘某不服原审判决，向法院提起上诉。
二审时，赵洁仪律师指导买家李某提交证据拟证明其在东莞享有购房资格、证明其有能力支付剩余购房款。
最终，二审法院支持赵洁仪律师观点，由此二审法院对一审法院判决予以维持。买家李某按照126万的价格购得案涉房屋（二审判决时案涉房产已经涨到500万左右），现已执行交付房屋。
2 案例评析
房屋买卖合同纠纷中，如果涉案合同系合同双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。
首先，二手房买卖合同属于合同的一种类型，应当适用合同的一般规则。本案涉及合同的解除规则，主要有两种情形：约定解除和法定解除。合同解除是合同权利义务关系终止的最为核心的事由之一。
相较于约定解除及协议解除，法定解除与当事人的意思表示一致无涉，更多的是合同双方已成对立之势，只能通过单方通知行使法定解除权。
根据《民法典》第五百六十三条的规定：
“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”
本案中，上诉人出现征信问题是对其义务的违反，不属于客观上的履行不能，应当承担违约责任，并不享有法定解除权。
由此可见，在考虑合同解除之前应当先考虑违约的相关问题，在不存在合同僵局或不可抗力等情况下，违约方并没有解除合同的权利。
其次，房屋买卖合同具有其自身的特点。尤其当本案的房屋买卖涉及“赎楼”，即在房产交易过程中，房屋仍然是处在按揭状态，银行享有一个抵押权，要想交易，须清偿银行贷款、解除抵押。在这种情况下，卖方在履行房屋过户登记之前还应当完成注销抵押登记，也即在房屋买卖合同中，赎楼是卖方的主要合同义务。
根据《民法典》第五百八十条规定：
“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”
本案中，上诉人存在征信问题而导致无法赎楼，该情形并不属于客观上不能履行合同的情形，并不能产生阻碍合同继续履行的法律后果。
法院认为：征信问题不构成合同无法履行的抗辩事由。《房屋买卖合同》不存在客观上的履行障碍。守约方有权选择继续履行合同。
3 最后的总结
近十年，东莞经历了两轮房价暴涨，一次是2016年2号线地铁通车时，一次是疫情后的2020年，两次暴涨都会带来二手房纠纷激增，赵洁仪律师所在团队在这两次承接了不少二手房纠纷案件。在买家面对卖家恶意违约时如何维护自身权益最大化的问题上，本案提供了有效有力的实践意义。
加之，本案的房屋买卖合同涉及“赎楼”问题，这也是实践中的常见问题。在履行合同的过程中，二手房市场交易价格大幅波动的情况下，极有可能会存在当事人意图通过以履行不能为由解除合同的方式免除自身的违约责任，但是法定解除权是由法律明文规定的，并不会受到当事人主张的影响。因此，本案能够给当事人在签订房屋买卖合同和履行房屋买卖合同方面提供借鉴和启示。
